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タイトル 韓国の再建築とは? 登録日 2005-08-30
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アパート、日本でいうマンションの建設が盛んな韓国では、「再開発」や「再建築」も盛んです。 このうち再開発というのは、よくない、不良住宅の密集地区を近代的なアパート団地にするもので、ソウルでは漢江より北、つまり江北でよく見かけられます。 一方、再建築は古いアパートを取り壊して、新しく建てかえるもので、江南で盛んです。初期に建てたアパートが次第に古くなるため、この再建築は今後増えることになります。この仕組みを見てみましょう。 再建築は、建築後20年以上たつなど自治体の条例に適合し、補修費用が新しく建てるよりもかかると判断された場合に認められます。 まずアパートの所有者の2分の1以上の同意を集めて推進委員会を発足させ、その地区の自治体に建物の安全診断を求めます。この安全診断は放射線を使った非破壊検査で行われ、100点満点で30点以下ならば、再建築が認められます。 31点以上55点以内は条件つきで再建築、56点以上と診断されれば補修で我慢しなければなりません。 次に再建築組合を所有者の5分の4以上と、各棟の3分の2以上の同意で設立し基本方針を決めます。たとえば、それまで最低で22坪だった各家の面積を37坪以上とするなどで、これにもとづいて建設会社を募集します。そして一番条件のいい建設会社を選んで事業認可を当局に申請します。 いい条件とは、組合員である所有者ができるだけお金を出さなくて済む方法です。建設会社もできるだけ多くの利益を出そうと、その場所で認められるぎりぎりの高さにし、所有者の戸数よりはるかに多くの戸数を持つ背の高い建物にします。 所有者の取り分を上回る戸数は、高い価格で一般に分譲されますが、この利益を建設会社と再建築組合が取り合うので、利益分だけ新しい部屋に対する所有者の支払い分が少なくなるのです。ときには所有者がまったくお金を出さない場合もあるそうです。 また所有者は、古いアパートを取り壊し新しく大きなアパートが完成するまでの3年あまり、思い思いの家に一時的に疎開し家賃を払って住みますが、この費用も組合を通じて建設会社から出されることも多いのです。 このようなことから再建築は、15階建てのアパートより5階建ての古いアパートの建て替えに向いていて、ソウルではこのような大韓住宅公社の古いアパートがあるチャムシル、トゴク、デチなどの江南やヨイドで再建築が行われました。まったく、あるいはほとんどお金を出さなくて、新しく広い家が手に入り、しかもあとでそれを売った場合、巨額の利益を手にすることができます。 このため再建築の申請はあとを絶ちませんが、不動産景気をあおることにつながるとして、政府がブレーキをかけているため、認可がなかなか得られない状況になっているということです。
   
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